「アパート1棟を売りたいけど、何から始めればいいのか分からない…」「相続したアパートを売るべきか迷っている」「ローンが残っていても売却できる？」
このような悩みを抱える方は少なくありません。アパート1棟は個人の資産の中でも大きな金額になるため、売却の判断は将来の資産設計にも直結します。
本記事では、アパート1棟を売却したい方に向けて、売却の流れ・かかる税金・相場の調べ方・高く売るためのポイント を分かりやすく解説します。

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1.アパート1棟を売りたいと考える主な理由

アパートを手放す背景にはいくつかの共通した事情があります。

老朽化による修繕負担の増大
築20年を超えると、大規模修繕や設備更新に数百万円以上かかることも。修繕よりも売却を選ぶオーナーが増えています。

空室率の上昇による収益悪化
入居者が集まらず、家賃収入が減ってローン返済や維持管理費をまかなえないケース。特に地方都市や築古アパートで顕著です。

相続や資産整理
子ども世代が管理できないため、相続後すぐに売却するパターン。現金化して分割しやすくする目的もあります。

ローン返済や資金需要
事業資金や住み替え資金を確保するために売却を検討するケースもあります。

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2.アパート1棟売却の流れ

アパート1棟を売却する際の基本的な流れは以下の通りです。

2-1.相場の確認
周辺エリアの売買実績や不動産ポータルで価格感を把握。

2-2.不動産会社に査定依頼
複数の会社に査定してもらうことで、適正価格を見極められます。

2-3.売却活動開始
不動産会社の広告・営業活動で購入希望者を募る。

2-4.買主との交渉
価格や引渡し条件について調整。法人が買主になることも多いです。

2-5.売買契約の締結
手付金の受領、契約内容の確定。

2-6.決済・引渡し
残代金を受け取り、所有権を移転。必要に応じてローン完済手続き。

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3.アパート売却でかかる税金

アパートを売ると、利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。

譲渡所得税・住民税
売却益に対して課税され、所有期間によって税率が異なります。
5年以下：短期譲渡所得 → 約39%
5年以上：長期譲渡所得 → 約20%

復興特別所得税
上記に加えて2.1%が上乗せされます。

印紙税
売買契約書に貼付。金額は数万円規模。

登録免許税・司法書士報酬
所有権移転登記に必要。

※損失が出た場合は「譲渡損失の損益通算」などの特例で税負担を軽減できることもあります。

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4.アパート1棟を高く売るためのコツ

一括査定を活用する
複数社の見積もりを比較し、得意分野を持つ会社を選ぶ。

賃貸状況を整える
入居率が高いほど「安定収益が見込める物件」として評価されやすい。

修繕・リフォームで印象アップ
共用部分の清掃や外観の補修で買主の印象を良くできます。

法人や投資家への売却も視野に入れる
個人投資家だけでなく、法人の一括購入も狙えるため販路を広げることが大切。

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5.売却前に知っておくべき注意点

・ローン残債がある場合、売却額で完済できるか要確認

・売却益にかかる税金を事前にシミュレーション

・入居者付きで売る場合、賃貸借契約の承継が必要

・築古物件は買い手が限られるため、買取専門会社への相談も選択肢

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6.まとめ

アパート1棟の売却は、「相場確認 → 査定依頼 → 売却活動 → 契約・引渡し」 という流れで進みます。
税金や維持管理の負担を正しく理解し、複数の不動産会社に相談することで、より良い条件での売却が可能になります。

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